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El sector inmobiliario de Dubái: en auge en la cima, construyendo para el mañana
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Recopilación de algunos de nuestros indicadores internos de alta frecuencia con perspectivas históricas del ciclo del mercado, un resumen de nuestro asesoramiento a los clientes en este momento.
El mercado inmobiliario de Dubái está batiendo sus propios récords, pero una evaluación sobria revela una dinámica compleja que oculta los espectaculares titulares.
En el segundo trimestre de 2025, las transacciones de viviendas de más de 10 millones de dólares alcanzaron un récord
2.600 millones de dólares, lo que supone un aumento del 63% interanual, lo que confirma a Dubái como el mercado más activo del mundo en el segmento de alto riesgo, con 435 ventas de viviendas de más de 10 millones de dólares en 2024. El número de transacciones de más de 10 millones de dólares alcanzó las 143 en el trimestre, lo que supone un aumento del 52%, superando incluso a los rivales mundiales.
Este crecimiento exponencial ha producido 37 000 nuevos «millonarios accidentales»: propietarios de viviendas cuyos balances aumentaron principalmente debido a la revalorización de los bienes inmuebles, no a una estrategia de inversión planificada. El índice Prime se sitúa ahora en 3.850 AED por pie cuadrado, un 18% más que en comparación con el año anterior, lo que refleja el rápido aumento de los precios en la parte superior.
Sin embargo, más allá de la euforia, el pensamiento de segundo nivel exige una atención estricta a los desequilibrios estructurales entre la oferta y la demanda y a la madurez del mercado:
- Población frente a oferta: Dubái absorbió a 170 000 nuevos residentes, pero solo entregó 30 000 nuevas unidades de vivienda. Se trata de una brecha entre la oferta y la demanda que alimenta la presión al alza de los precios, especialmente en el caso de las acciones de primera calidad.
- Disminución gradual de la liquidez: En la actualidad, solo entre el 4 y el 5% de las viviendas se comercializan dentro de los 12 meses posteriores a la compra, lo que representa una fuerte caída con respecto al 25% registrado en 2008. Esto indica una mayor convicción de los inversores, pero también una menor liquidez a corto plazo, lo que deja a los compradores vulnerables en caso de que cambie la confianza y se estrechen las ventanas de salida.
- Tubería de suministro: Si bien la escasez es un acelerante actual, más
Está previsto que 350.000 viviendas nuevas estén terminadas en 2029. Una narrativa retrospectiva pasa por alto el riesgo real: si el crecimiento de la población o las entradas de capital extranjero se ralentizan, la «prima de escasez» actual podría evaporarse en medio de una avalancha de oferta.
Con demasiada frecuencia, los participantes del mercado extrapolan los resultados recientes, ignorando la ciclicidad y la exuberancia de las últimas etapas. Dubái ha pasado de ser un mercado especulativo e impulsado por el sentimiento a otro impulsado por el capital institucional y los fundamentos demográficos, lo que fomenta la credibilidad a largo plazo. Sin embargo, la actual rigidez de la oferta y la demanda y los niveles récord de precios de alto riesgo no son tanto un régimen nuevo como un indicador conocido del final del ciclo, especialmente si la macroliquidez se reduce a nivel mundial.
Subtítulo: [Consideraciones clave para ejecutivos y asignadores]
- Construcción de portafolios: Trate la exposición al lujo en Dubái como un factor de diversificación de carteras, no como una participación básica, especialmente en el segmento de más de 10 millones de dólares.
- Riesgo de salida: Los activos de alto riesgo podrían enfrentarse a plazos de salida prolongados si la liquidez se agota, aun cuando el crecimiento general siga siendo sólido.
- Suministro con visión de futuro: Supervise la tasa de absorción de las más de 350 000 unidades en trámite en relación con la demanda estructural; el riesgo de sobreconstrucción exige cautela.
En última instancia, las enormes ganancias actuales recompensan a los pioneros, pero la disciplina del capital, el contexto y la persistencia (no el FOMO) definirán a los ganadores duraderos a medida que madure el ciclo inmobiliario de Dubái
