Immobilien in Dubai: An der Spitze boomen, für morgen bauen

Zusammenstellung einiger unserer internen Hochfrequenzindikatoren mit historischen Marktzyklusperspektiven, eine Zusammenfassung unserer aktuellen Beratung für Kunden.

Dubais Immobilienmarkt bricht seine eigenen Rekorde, aber eine nüchterne Bewertung zeigt, dass sich hinter den spektakulären Schlagzeilen eine komplexe Dynamik verbirgt.

Im zweiten Quartal 2025 erreichten die Transaktionen für Häuser im Wert von über 10 Millionen US-Dollar einen Rekordwert

2,6 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 63% gegenüber dem Vorjahr — was Dubai als den weltweit geschäftigsten Markt im Ultraprime-Segment bestätigt, mit 435 Verkäufen von Häusern im Wert von über 10 Mio. USD im Jahr 2024. Die Anzahl der Transaktionen im Wert von über 10 Mio. USD stieg im Quartal auf 143, ein Plus von 52% und übertraf damit sogar die globalen Konkurrenten.

Dieses exponentielle Wachstum hat 37.000 neue „zufällige Millionäre“ hervorgebracht: Hausbesitzer, deren Bilanzen in erster Linie aufgrund der Aufwertung von Immobilien anstiegen — nicht aufgrund einer geplanten Anlagestrategie. Der Prime Index liegt jetzt bei 3.850 AED pro Quadratfuß, was einem Anstieg von 18% im Jahresvergleich entspricht, was auf die schnelle Preiseskalation am oberen Ende zurückzuführen ist.

Doch hinter der Euphorie verlangt das Denken der zweiten Ebene, den strukturellen Ungleichgewichten zwischen Angebot und Nachfrage sowie der Marktreife strikte Beachtung zu schenken:

• Bevölkerung versus Angebot: Dubai nahm 170.000 neue Einwohner auf, lieferte aber nur 30.000 neue Wohneinheiten. Das ist eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage, die den Aufwärtsdruck auf die Preise erhöht, insbesondere bei erstklassigen Aktien.
• Drosselung der Liquidität: Heute werden nur 4 bis 5% der Eigenheime innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf gehandelt — ein deutlicher Rückgang gegenüber 25% auf dem Höchststand von 2008. Dies signalisiert eine stärkere Anlegerüberzeugung, aber auch eine geringere kurzfristige Liquidität — was die Käufer verwundbar macht, sollte sich die Stimmung ändern und die Ausstiegsfenster enger werden.
• Versorgungsleitung: Knappheit ist zwar ein aktueller Beschleuniger, aber über

350.000 neue Häuser sollen bis 2029 fertiggestellt werden. Ein rückwärtsgewandtes Narrativ verkennt das wahre Risiko: Wenn sich das Bevölkerungswachstum oder der Zufluss von ausländischem Kapital verlangsamen, könnte die heutige „Knappheitsprämie“ inmitten einer Angebotsflut verpuffen.

Allzu oft extrapolieren die Marktteilnehmer von der jüngsten Wertentwicklung und ignorieren dabei Zyklizität und Überschwang in der Spätphase. Dubai hat sich von einem spekulativen, von der Stimmung geprägten Markt zu einem Markt entwickelt, der von institutionellem Kapital und demografischen Fundamentaldaten bestimmt wird — was für langfristige Glaubwürdigkeit förderlich ist. Doch die gegenwärtige Verknappung von Angebot und Nachfrage und die Rekorde bei den Ultraprime-Kursen sind weniger ein neues Regime als vielmehr ein vertrauter Spätzykluspunkt, insbesondere wenn die makroökonomische Liquidität weltweit knapper wird.

Unterüberschrift: [Wichtige Überlegungen für Führungskräfte und Allokatoren]

• Portfolioaufbau: Behandeln Sie Luxus-Engagements in Dubai als Portfoliodiversifikator und nicht als Kernbestand — insbesondere im Segment über 10 Mio. USD.
• Austrittsrisiko: Ultraprime-Anlagen könnten mit längeren Ausstiegsfristen rechnen, wenn die Liquidität versiegt, auch wenn das Gesamtwachstum weiterhin stark ist.
• Zukunftsorientierte Versorgung: Überwachen Sie die Absorptionsrate der über 350.000 Einheiten in der Pipeline im Verhältnis zur strukturellen Nachfrage; das Überbaurisiko erfordert Vorsicht.

Letztlich belohnen die heutigen übergroßen Gewinne die Früheinsteiger, aber Kapitaldisziplin, Kontext und Beharrlichkeit — nicht FOMO — werden die dauerhaften Gewinner bestimmen, wenn Dubais Immobilienzyklus reift

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